«اتفاق سال 91»

.پديده «افزايش زاد و ولد» در دهه 60 تا چهار سال ديگر اقتصاد كشور را از ناحيه مسكن هدف قرار مي‌دهد.
محاسبات تحليلگران جمعيتي از ميزان زاد و ولدهاي صورت گرفته در سال‌هاي 55 تا 65 نشان مي‌دهد در سال 91 تعداد ازدواج‌ها به بيشترين حد خود مي‌رسد و در اين سال ركورد تقاضاي تامين مسكن در كشور ثبت مي‌شود. ركوردي كه از همين حالا به دولت دهم هشدار مي‌دهد «اتفاق سال 91 نزديك است و براي جلوگيري از بحران مسكن در آن سال كه در صورت عدم افزايش عرضه به وجود خواهد آمد، بايد بخش مسكن در اولويت برنامه‌ريزي‌ها قرار بگيرد».
در سال 1391 با احتساب يك‌ميليون و 155‌هزار ازدواج جديد در آن سال و در نظر گرفتن تقاضاي ناشي از تخريب و نوسازي، بازار مسكن با يك‌ميليون و 685‌هزار تقاضاي موثر روبه‌رو مي‌شود كه اين حجم تقاضا 31‌درصد بيشتر از تقاضاي مسكن در سال 86 خواهد بود. در مقابل اين تقاضاي عظيم، كارنامه عرضه مسكن در كشور تاكنون رضايت‌بخش نبوده است. در سال 86 كه اوج ساخت و ساز به حساب مي‌آيد برابر آمارهاي ثبت شده در وزارت مسكن، معادل نصف تقاضاي مسكن، واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شد. كه البته در همان سال ميانگين قيمت مسكن با رشدي بي‌سابقه معادل 80‌درصد افزايش يافت. از سوي ديگر در شرايط فعلي، سالانه امكان ساخت حداكثر 700 تا 800‌هزار واحد مسكوني وجود دارد كه با تداوم اين وضعيت در سال 91 نيمي از تقاضاي اوج گرفته در بازار مسكن بي‌پاسخ مي‌ماند.اما بحران مسكن در سال 91 فقط ناشي از حجم دو برابري تقاضا در مقابل عرضه نخواهد بود. كارشناسان مسكن با توجه به دوره‌هاي ركود و رونق كه از سال 70 تاكنون در كشور رديابي و بررسي شده است، معتقدند در سال 91 به طور طبيعي بازار مسكن در مسير رونق قرار مي‌گيرد. بنابراين قيمت مسكن به عنوان مهم‌ترين محرك براي شكل‌گيري تشنج يا آرامش در بازار در اين سال كاملا حساس مي‌شود و به هر كنشي در بخش مسكن و ساير بخش‌هاي اقتصادي واكنش نشان خواهد داد.اكنون با توجه به اينكه رويارويي بخش مسكن با شرايط كاملا جديد و حساس در سال 91 حتمي است، ضرورت دارد دولت بسته سياستي مناسب براي اين بخش در نظر بگيرد.در اين‌باره مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی با اشاره به اينكه نقطه اوج تقاضا برای مسکن در برنامه پنجم توسعه اتفاق می‌افتد از تدوین برنامه‌های بخش مسکن به موازات سیاست‌های برنامه پنجم خبر داد و گفت: برنامه‌های بخش مسکن قبل از ابلاغ سیاست‌های برنامه پنجم، تدوین شده بود که البته نهایی شدن آنها به موازات سیاست‌های ابلاغی امری ضروری است.محمود جهاني كه با خبرگزاري مهر گفت‌وگو كرده است، تصريح كرد: با توجه به آغاز حرکت بلند مدت بخش مسکن از جمله طرح جامع مسکن و از سویی قوانین موجود در قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، توانسته‌ایم موارد ضروری این بخش را در برنامه پنجم بگنجانیم؛ زیرا سند توسعه 1404 به این قوانین به عنوان اسناد فرادست در برنامه‌ها توجه دارد. به نحوی که اهداف کمی، کیفی و نیز سیاست‌های اجرایی در قالب اسناد فرادست تهیه و تدوین شده است. وی با اشاره به نکات مهم در تدوین برنامه پنجم بخش مسکن اظهار داشت: نقطه اوج تقاضا برای مسکن در برنامه پنجم است، زیرا با توجه به ساختار جمعیتی کشور افزایش خانوارهای تازه تشکیل شده که به عنوان تقاضای جدید برای بخش مسکن محسوب می‌شوند؛ براساس مطالعات در سال‌های 1391 و 1392 اتفاق خواهد افتاد و بعد از این سال‌ها روند تقاضاهای جدید سیرنزولی را درپیش می‌گیرد.
جهانی اعلام کرد: روند افزایشی تقاضا برای مسکن از سال‌های 84 تاکنون ادامه دارد که در سال 91 میزان تقاضاها با توجه به ازدواج‌های جدید در کشور به بیش از یک‌میلیون نفر خواهد رسید و از آنجا که سال‌های اوج تقاضا برای مسکن در سال‌های برنامه پنجم اتفاق می‌افتد؛ لذا در این برنامه باید ظرفیت‌های تولید و سرمایه‌گذاری مسکن از روند افزایشی قابل‌توجهی برخوردار شود تا پاسخگوی نیازهای ایجاد شده باشد.
گفته‌هاي اين مديركل وزارت مسكن درباره نگاه دولت به «بازار مسكن در سال 91» حاكي از اين است كه هنوز در دولت تصميم عملياتي براي تامين مسكن تقاضاي 6/1‌ميليوني وجود ندارد و فعلا نگاه‌ها به يك‌سري مباحث كلي معطوف است. از اين رو براي بررسي «اتفاق سال 91» و سناريويي كه به احتمال زياد بازار مسكن با آن روبه‌رو مي‌شود نظر جمعي از كارشناسان برجسته مسكن را جويا شده ايم. اين كارشناسان خلاصه‌اي از تحقيقاتشان درباره اوضاع مسكن در 4 سال آينده را نموده و
همچنين يك ‌سري برنامه‌هايي را كه با آن بتوان اوج تقاضاي مسكن در سال 91 را بدون دردسر پشت سر گذاشت پيشنهاد كرده‌اند.

مينو رفيعي، محقق مسكن و استاد دانشگاه سال 91 را سال حضور يك‌ميليون و 300‌هزار تقاضا در بازار مسكن دانست و گفت: رشد جمعيتي اوايل انقلاب مدتي است با رشد ازدواج‌ها بروز پيدا كرده و از 4 يا 5 سال آينده نيز اثرات آن از بين مي‌رود.
رفيعي درباره كمبود احتمالي مسكن در سال 91 نيز گفت: در حال حاضر برابر آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني ‌توان ساخت مسكن در كشور سالانه رقمي معادل 700 تا 750‌هزار واحد مسكوني است. وي افزود: هر چند آمار بانك مركزي از تعداد واحدهاي تكميل شده از عرضه سالانه 550‌هزار واحد جديد به بازار مسكن حكايت دارد؛ اما اگر توان ساخت را همان 700‌هزار واحد در نظر بگيريم، در اين صورت بايد ظرفيت عرضه مسكن براي تامين تقاضا در سال 91، دو برابر شود كه اين سهل و ممتنع است.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه سالانه در كشور بين 70 تا 80‌ميليون متر مربع ساخت و ساز جديد انجام مي‌شود به دولت پيشنهاد كرد براي پاسخ به يك‌ميليون و 300‌هزار تقاضاي مسكن در سال 91 الگوي 75 متر مربع براي ساخت يك واحد مسكوني را در دستور كار سازنده‌ها قرار دهد تا در كنار رشد 7 تا 8‌درصدي حجم ساخت و سازها طي 4 سال آينده به راحتي فاصله عرضه و تقاضا در سال اوج تقاضاي مسكن از بين برود.
رفيعي تصريح كرد: هم‌اكنون متوسط مساحت واحدهاي در دست ساخت در كل كشور حدود 110 تا 140 مترمربع است و در صورتي‌كه اين الگو به 75 متر مربع كاهش يابد، تعداد واحدهاي قابل عرضه افزايش مي‌يابد. نويسنده طرح جامع مسكن در ادامه گفت : بعد خانوار در شهرها كوچك شده و به عدد 4 رسيده و در تهران نيز اين شاخص 98/3 است، بنابراين كوچك‌سازي آسيبي به اجتماع و محل سكونت خانواده‌ها وارد نخواهد كرد.
مينو رفيعي تصريح كرد: دولت از هم اكنون مي‌تواند جلوي افزايش قيمت مسكن در سال 91 را بگيرد؛ به شرط آنكه در هدف‌گذاري‌ها براي توليد مسكن، رقم بالاي يك‌ميليون واحد مسكوني در سال در نظر گرفته شود.رفيعي همچنين رشد قيمت مسكن در حد نرخ تورم در سال‌هاي آينده را طبيعي دانست، اما براي جلوگيري از افزايش جهشي آن توصيه كرد: دولت توان مالي خريداران مسكن را تقويت كند.
دكتر بيت‌ا... ستاريان، استاد دانشگاه تهران نيز معتقد است: سال 91 بخش مسكن اسفبار خواهد شد. وي در اين‌باره گفت: در 4 سال آينده تقاضاي مطلق در بخش مسكن به 7‌ميليون نفر خواهد رسيد كه اگر شرايط صاحبخانه شدن براي اين افراد فراهم نباشد، قيمت مسكن به شدت افزايش خواهد يافت. ستاريان پيش‌بيني تقاضاي 7‌ميليوني را با احتساب 800 تا 900‌هزار ازدواج، 200‌هزار تخريب واحد مسكوني و همچنين اعمال ضرايب استهلاك خانه‌ها، خانه‌هاي ذخيره و خانه‌هاي خالي در نظر گرفته است.
اين كارشناس مسكن معتقد است: براي مقابله با سيل تقاضاي مسكن در سال 91 هيچ راهكاري منطقي‌تر از اجازه ورود سرمايه‌گذار خارجي وجود ندارد. وي بحران جهاني مسكن را فرصتي براي ايران جهت جذب سرمايه‌گذاران خارجي حوزه ساخت و ساز معرفي كرد.
ستاريان با اشاره به اينكه براي تامين مسكن معادل تقاضاي پيش‌بيني شده در سال 91 بايد سالي 200‌هزار‌ميليارد تومان نقدينگي در چرخه ساخت و ساز سرازير شود، گفت: اقتصاد كشور توان تامين اين ميزان نقدينگي را ندارد.
رييس مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران نيز در ارزيابي‌هاي خود از «اتفاق سال 91» گفت: فشار تقاضا از هم اكنون بازار مسكن را تحت تاثير قرار داده، اما چون قدرت خريد مردم كم است و به احتمال زياد تا چند سال آينده نيز تغيير نمي‌كند بنابراين در صورت كمبود عرضه، افزايش آزاردهنده قيمت مسكن بعيد است.
مهندس عليرضا قهاري پيشنهاد كرد: حمايت از ساخت و ساز با اعمال كنترل‌هاي دولتي بر بانك‌ها در اولويت برنامه‌ريزي مسكن قرار بگيرد.
رييس سازمان مسكن استان تهران درباره برنامه‌هاي دولت براي مواجهه با اوج تقاضاي مسكن در سال 91 گفت: اگر بخواهيم با تكنولوژي‌هاي موجود ساخت و ساز كنيم، در سال 91 مشكل خواهيم داشت.
ابوالفضل مشكيني افزود: در شيوه صنعتي ساختمان‌سازي زماني كه ركود، مسكن را فرا مي‌گيرد حجم ساخت و ساز كاهش مي‌يابد، اما چنانچه شيوه‌هاي نوين ساخت در دستور كار سازنده‌ها قرار گيرد سرعت ساخت مسكن با شتاب فزاينده‌اي زياد خواهد شد.
وي افزود: طرح مسكن مهر در سال 89 به نتيجه مي‌رسد و در آن زمان بيش از 2‌ميليون متقاضي مسكن از بازار خارج مي‌شوند و اين از فشار تقاضا در سال 91 خواهد كاست. بر اساس اين گزارش، گروهي ديگر از كارشناسان و فعالان بازار مسكن به نقش ابزارهاي مالياتي كه دولت سال گذشته طراحي كرد، اشاره كرده‌ و بيان داشتند: به طور حتم چنانچه ماليات بر معاملات مكرر مسكن در 4 سال آينده نيز اخذ شود، سوداگري ناشي از فاصله ايجاد شده بين عرضه و تقاضاي مسكن در سال 91 به هيچ‌وجه نمي‌تواند بازار را تسخير كند.